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Audiencia Pública por la construcción de torres en Abasto y San Cristóbal: el GCBA espera recaudar $333.000.000

El 19 de noviembre se desarrollará la disertación y se espera la participación de muchos vecinos y representantes de la sociedad civil. Por Juan Manuel Castro

El 19 de noviembre se desarrollará la disertación y se espera la participación de muchos vecinos y representantes de la sociedad civil. Por Juan Manuel Castro

El 19 de noviembre a las 13 la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires celebrará una Audiencia Pública por la ley de aprobación inicial (media sanción) que incluye 11 convenios urbanísticos celebrados entre el Gobierno porteño y dueños de inmuebles para construir torres de forma excepcional por encima de las alturas permitidas en el Código Urbanístico. Dos de ellas se proyectan en la Comuna 3 y adyacencias, cada una con más de 70 metros de altura: San Juan y Alberti (San Cristóbal) y Gallo y Corrientes (límite entre Balvanera y Almagro).

La Audiencia Pública se celebrará a través de la plataforma digital Zoom, a la cual accederán las personas que se inscriban previamente por el sitio web www.legislatura.gov.ar. El plazo de inscripción para participar es desde el 22 de octubre hasta el 16 de noviembre a las 13:00 hs.

Asimismo, la ciudadanía en general podrá seguir las disertaciones en vivo en los canales de la plataforma virtual YouTube www.youtube.com/legisCABA y www.youtube.com/LegisCABA2.

Plata para el microcentro 

Los propietarios de los 11 terrenos en cuestión se comprometen a entregar dinero al GCBA a cambio de estas excepciones normativas. Los convenios suman unos U$S30.000.000 o $5.400.000.000, de los cuales $333.810.791 corresponden a las dos torres de la Comuna 3.

Todo este dinero se utilizará para “promover el desarrollo urbano equitativo y sustentable del Área Central de la Ciudad, facilitando su residencialización, a través del financiamiento de proyectos de construcción, adecuación o puesta en valor de equipamientos urbanos, la conformación de áreas peatonales y calles de convivencia, con vistas a su revitalización y diversificación funcional”.

Según analiza el Gobierno porteño, el centro fue el territorio más afectado por la pandemia. Ante el aislamiento social y posterior teletrabajo, se discontinuó la dinámica de este territorio, lo que implicó el cierre de muchos negocios. De ello se explica que en la actualidad muchas oficinas del microcentro se hayan reciclado como departamentos.

Miles de voces unidas 

La Audiencia Pública por estos convenios urbanísticos se desarrollará en un contexto de alta participación ciudadana. El 2021 quedará en la historia de la Ciudad de Buenos Aires como el que marcó un antes y un después debido a la gran cantidad de personas que se han sumado a manifestarse mediante esta herramienta.

Por caso, entre noviembre de 2020 y enero de este año hubo más de 7.000 inscriptos y 2.000 oradores que durante 29 jornadas expusieron sobre la ley de aprobación inicial para rezonificar las tierras Costa Salguero (Costanera Norte). Es un proyecto del Poder Ejecutivo porteño para habilitar la construcción de edificios frente al Río de la Plata. Recientemente la Justicia declaró inconstitucional una ley complementaria que contemplaba la subasta de estos mismos terrenos, así que el asunto tiene final abierto por el momento. 

Del mismo modo, entre octubre y noviembre de este año habrá 14 jornadas para más de 2.500 inscriptos por la construcción de torres en un sector de la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors, ahora propiedad del Grupo IRSA. Un tercio de las 73 hectáreas se urbanizarán. Los otros dos tercios se dividirán entre un sector declarado Urbanización Parque (UP) y espacios públicos con calles y servidumbres.

En contraposición, un ejemplo local de Audiencia Pública fue el debate en octubre de 2019 por la instalación de un faro dentro del Parque de la Estación para recordar a los fallecidos en la masacre de Cromañón. El encuentro duró menos de media hora y contó con apenas un puñado de expositores.

Para el oficialismo Vamos Juntos, este fenómeno de gran participación ciudadana está fogoneado por el Frente de Todos y se inscribe en el año electoral. 

Si bien es cierto que las distintas vertientes del FdT se muestran públicamente en contra de los proyectos, no son los únicos. Existen agrupaciones vecinales territoriales e independientes que, fuera de pertenencias partidarias, aseguran que desde el Gobierno porteño diseñan una ciudad “para pocos” mediante este tipo de proyectos inmobiliarios. Opinan que gentrifican, aumentan los valores en los barrios y no contribuyen a que accedan a la vivienda miembros de los sectores de la economía popular y de la clase media trabajadora. 

San Juan y Saavedra: unificar lotes para llegar más alto

El 2 de agosto de este año el Gobierno porteño firmó un convenio urbanístico con Alfredo Larguia, Nicolás Machiavello y Tomás Machiavello para la construcción de un edificio de 74,60 metros de altura y una volumetría total de 14.455 metros cuadrados en la esquina suroeste de San Juan y Alberti. 

En la actualidad hay dos parcelas. En una se empezó a edificar un inmueble y en la lindera hay un edificio de tres plantas a medio demoler. La propuesta es unificarlas para dar lugar a una torre de mayor volumen y altura a la contemplada en la normativa vigente.

Los solicitantes, quienes manifiestan tener poder de decisión sobre el terreno, “proponen un proyecto de combinación tipológicoa de entre medianeras y perímetro libre que asimile los perfiles medianeros izquierdo y derecho sobre la calle Alberti y la avenida San Juan, respectivamente, consolidando la esquina”, dice el convenio.

“El proyecto aporta a la densificación y consolidación en una zona con buena oferta de transporte público y al impulso de la subcentralidad que representa la intersección de las avenidas San Juan y Jujuy”, escriben fuentes oficiales del GCBA.

Los solicitantes se comprometen a entregar al Gobierno porteño, en caso de que se apruebe el convenio, la suma total de 1.802.674 Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). 

Al cierre de esta edición, el Banco Central reportaba que cada UVA tenía un valor de $89,94. Eso da un total de $162.133.499 por el inmueble futuro en San Cristóbal. 

No obstante, el convenio aclara que se tomará el valor del día del pago, así que se espera que la suma final sea más elevada. 

Gallo y Corrientes: de un asentamiento a una torre de 73 metros

El segundo convenio de la zona se ubica en la esquina suroeste de Gallo y Corrientes. Estas tierras figuraban como fiscales luego de las expropiaciones para la traza de la autopista (AU3), y en la actualidad figuran como propietarios Javier Pelach, María Duek, Guido Kattan, quienes firmaron el acuerdo a principios de septiembre con el GCBA.

El compromiso consta en duplicar la altura edificable, para avalar una torre de 73,20 metros de alto y una volumetría de 13.319 metros cuadrados. Sobre el frente de Gallo tendrá casi 30 metros y sobre Corrientes tendrá casi 40 metros, ambos a la misma línea que los edificios linderos. Sobre la ochava llegará a los seis metros de alto.

Los propietarios se comprometen a abonarle al Poder Ejecutivo la suma de 1.908.798 Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). Se trata de una suma que en principio ronda los $171.677.292.

Una particularidad del convenio es que se debe destinar una superficie mínima de 221 metros cuadrados como espacio libre de accesibilidad pública. No necesariamente debe tener sectores parquizados. 

Hasta la primavera de 2018 en esta esquina hubo un asentamiento de casas precarias de material donde vivían cerca de 40 familias. Sobre Corrientes había varios negocios a la calle, como un kiosco, una peluquería y un taller. 

Durante más de 20 años los propietarios litigaron en la Justicia y destrabaron la orden de desalojo mediante una acción emitida por el Juzgado Nacional en lo Civil N° 39.

Un viejo anhelo de los vecinos de la zona era recuperar esa parcela para poder construir una plaza pública y bautizarla Osvaldo Pugliese.