El proyecto que habilita la construcción de una edificios de gran altura en San Cristóbal y otros barrios de la Ciudad de Buenos Aires renueva la discusión sobre este tipo de procedimiento habilitado por la Código de Edificación de la Ciudad.
Un Convenio Urbanístico es una propuesta que presenta un emprendimiento privado al Gobierno de la Ciudad en función de las posibilidades que tiene para construir en su parcela”, cuenta Aníbal del Olmo, Director General de Antropología Urbana del Gobierno de la Ciudad, durante su exposición en la Audiencia Pública por la habilitación para construir 11 torres en varios barrios de la Ciudad de Buenos Aires. “Ellos solicitan una modificación de las reglas permitidas y ofrecen una contraprestación a cambio”, agrega.
Según el último Código Urbanístico aprobado por la Legislatura porteña, el objetivo de un Convenio es que se brinde una mejora sobre lo que la normativa actualmente confiere a la parcela. Para hacer una evaluación de esa mejora hay un protocolo que está laborado y reglamentado con un procedimiento.
Cada convenio se analiza bajo una serie de atributos. Algunos son obligatorios y otros dependen del tipo de propuesta que se presente. Se analizan y se les otorga un puntaje que va de cero, cuando no hay ningún tipo de elemento positivo, hasta cinco, cuando hay un “muy buen aporte”. Por ejemplo, cuando un proyecto supera el 50% de permeabilidad sobre una parcela obtiene cinco puntos, pero si está por debajo del 25% el puntaje es cero.
El análisis a veces es puntual, restringido a la parcela, y en otros momentos también toma en cuenta el contexto hasta mil metros a la redonda de cada espacio contemplado para tratar de entender el impacto real que pueden tener a nivel micro y macro con respecto a la parcela puntual. Se mira cómo está consolidado el corredor y cómo están las manzanas que lo rodean.
En función del puntaje se determina cuál va a ser la alícuota final a pagar sobre la base de la zona donde se ubica. Cuando hay menos puntaje el valor se incrementa, cuando sube la contraprestación baja porque el objetivo es generar un incentivo monetario para que los privados presenten el mejor proyecto posible.
Hay zonas donde la intensión es que los proyectos tengan mayor impacto y otras que están menos incentivadas, cuenta el funcionario, primer expositor de la jornada, mientras pide que se visualice una exposición, aunque decide arrancar antes porque le resulta interesante que todos los inscriptos tengan tiempo para hablar.
“Pensamos que cada uno de ellos necesitaría un tratamiento por separado y de acuerdo con pautas establecidas por el plan urbano ambiental con la opinión de cada comunidad y cada entorno barrial afectado”, responde Andrés Borthagaray, presidente de la Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CEPAU).
Durante su intervención como segundo expositor de la Audiencia Pública mencionada, Borthagaray agrega que “en cada cada comuna se necesita una base para considerar mejor qué impacto van a tener estos cambios abruptos de reglas, qué conos de sombras van a presentar en el entorno, qué efectos van a generar sobre la congestión y las redes de infraestructura”.
Desde su perspectiva, además de las consideraciones sobre la impermeabilidad, hace falta observar la emisión de gases de efecto invernadero y tomar en cuenta el impacto en el proceso de isla de calor urbana. Por último destaca la importancia de visualizar qué beneficios van a ofrecer a la comunidad local, al transporte público, a la vivienda accesible, a las inversiones en salud, educación e infraestructura y a las redes de energía.
