Esta normativa viene a atender una limitación central del mercado formal de alquileres, al tiempo que facilita el proceso a partir de las opciones de financiación. Transcurrida más de una década de la sanción de la Ley 3720 sus efectos parecieran no haber sido significativos.
En la Ciudad de Buenos Aires el porcentaje de hogares inquilinos se ha incrementado en las últimas décadas fuertemente, encontrándose en valores cercanos al 35% de la población en la CABA, cuando en el año 2003 era solamente del 23,9%.
Si comparamos la situación con el resto de los 31 aglomerados urbanos, que releva el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) por medio de la Encuesta Permanente de Hogares, evidenciamos que en la Ciudad de Buenos Aires prácticamente se duplican la cantidad de inquilin@s en relación al promedio de la totalidad de aglomerados seleccionados (18,8% vs 34,8% al año 2020).
Incluso si desagregamos el régimen de tenencia por cada una de las comunas de la CABA, según información oficial, notamos que existen sectores por arriba del promedio, como la comuna 1 y 3, las cuales al año 2021 poseían 41% y 44% de inquilinos respectivamente.
También debemos tener en cuenta que existe todo un mercado de alquileres informales, que no se encuentra incluido en las estadísticas oficiales de inquilinos. Un caso es el de los inquilinatos, hoteles pensión y casas tomadas.
De acuerdo al Censo 2010, existían 36.653 viviendas bajo estas tipologías, las que representaban el 3,38% del stock de viviendas de la ciudad. Su presencia era importante en las comunas del sur de la Ciudad, siendo las comunas 1, 3 y 4 aquellas donde se concentraba la mayor cantidad.
Al mismo tiempo, no debemos perder de vista el aumento que en las dos últimas décadas ha existido de los hogares inquilinos dentro de las villas y asentamientos.
Este proceso ha acompañado el proceso de densificación en la mayoría de los barrios, significando un mayor deterioro de las condiciones de vida y habitabilidad de los residentes, ya que la mayoría de los inquilinos se encuentran hacinados en una sola pieza, con deficientes condiciones de ventilación e iluminación. Se estima que un tercio de la población habita cuartos de alquiler dentro de villas y asentamientos de la CABA.
La características que asume el mercado de alquiler informal en villas y también en hoteles pensión y casas tomadas de la ciudad consolidada no pueden dejar de ser analizadas sin tener en cuenta las dinámicas urbanas más generales de la ciudad, en este sentido, los mercados de alquiler formal e informal son dos caras de la misma moneda que lejos de ser categorías excluyentes se relacionan y retroalimentan, siendo la problemática del acceso a un alquiler formal una limitación central que determina su expulsión hacia los mercados informales.
En los últimos meses ha existido un fuerte debate en relación a los supuestos efectos que ha producido sobre la oferta de inmuebles en alquiler la sanción durante el año 2020 de la Ley de Alquileres en el Congreso Nacional, existiendo un fuerte embate de sectores propietarios, cámaras inmobiliarias y sectores políticos contra la única normativa que ha intentado regular la cuestión en los últimos 40 años. El argumento que se presenta se basa en un eje de premios y castigos al sector privado, el cual precisaría incentivos para aumentar la oferta de vivienda en alquiler y, por el contrario, cuando avizora una medida como restrictiva, reduciría la oferta de viviendas en el mercado, lo que aumentaría fuertemente los precios de los alquileres.
En la Ciudad de Buenos Aires, claramente el diagnóstico resulta incompleto, en todo caso, quizás convendría pensar que es un fenómeno multicausal motivado el propio funcionamiento del mercado de suelo y vivienda, sumado a cuestiones más inmediatas como el efecto de las devaluaciones producidas a partir de 2018 en relación al desacople precio de inmuebles en dólares / salarios en pesos, efectos del ASPO, alta inflación y la propia política urbana del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
Al mismo tiempo, el mercado de alquileres no se puede analizar solamente de acuerdo a la ley de oferta y demanda ortodoxa, ya que posee gran elasticidad, dado su carácter de necesidad vital.
Además, en el actual contexto, y con un deterioro de décadas de la situación habitacional, la mayor oferta de mercado demandaría mucho tiempo en impactar en una baja prolongada y constante del precio.
Si observamos datos de la Dirección Gral.de Estadísticas del GCBA, por ejemplo, para oferta de departamentos de 2 ambientes durante el período 2013-2021, evidenciamos que en la actualidad existe poca oferta, pero no es un fenómeno que resulte excepcional, sino que hace varios años se viene produciendo.
Para generar un debate serio en relación a la cuestión, resulta fundamental pensar cuáles han sido las políticas desarrolladas en el distrito, no se trata de construir un Estado que sólo genere condiciones al sector privado sino, más bien, que sea capaz de construir herramientas propias de regulación y gestión para resolver el problema de la vivienda que sufre gran parte de la población porteña.
Si bien existe un amplio bagaje normativo para desarrollar políticas públicas en el área, durante los últimos 15 años las gestiones de Mauricio Macri (2007-2015) y también las de Horacio Rodríguez Larreta (2015-2022) han tenido una baja performance de la política habitacional y gran eficacia en la generación de posibilidades de negocios al capital inmobiliario concentrado.
Esta cuestión se expresa claramente en la fuerte separación entre las áreas de planeamiento, desarrollo urbano y espacio público y las dedicadas a la formulación de políticas de vivienda, las cuales han sido caracterizadas por su desarticulación y rearticulación institucional, la baja o sub-ejecución presupuestaria e intervenciones de carácter focalizado en situaciones de extrema vulnerabilidad.
En este marco, podemos afirmar que en la Ciudad de Buenos Aires la problemática del alquiler se ha agravado por la falta de política de vivienda hace 15 años. Queda claro que si sólo se tratara de incentivos, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires debería generar la mejor oferta del país, ya que le ha brindado al sector privado concentrado todo tipo de concesiones (Código Urbanístico, Convenios Urbanísticos, excepciones por medio de interpretación urbanística etc.).
