La diputada porteña presentó un proyecto de resolución para que el Gobierno de la Ciudad explique por qué autorizó un edificio de hasta 24,18 metros en un predio de Arribeños y Villanueva, ubicado en una zona con un límite de altura de 9 metros. También cuestiona la autorización de un garaje o taller subterráneo a casi 500 metros de la traza del subte.
Una obra proyectada en Arribeños 1243/45 y Villanueva 1324, en el barrio de Belgrano, quedó bajo la lupa de la Legislatura porteña. La diputada Bárbara Rossen presentó un proyecto de resolución para pedirle al Gobierno de la Ciudad explicaciones sobre distintos aspectos de la autorización urbanística otorgada para el predio.
El principal interrogante está relacionado con la altura del edificio proyectado. De acuerdo con el expediente, el inmueble se encuentra dentro de una Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 0 (U.S.A.B.0), para la cual el Código Urbanístico establece un plano límite de 9 metros.
Sin embargo, la propuesta aprobada contempla sobre la calle Villanueva un edificio de perímetro libre con un plano límite de 19,98 metros y una altura total de 24,18 metros.
Frente a esta diferencia, Rossen solicita que el Ejecutivo explique cuáles fueron las razones normativas y urbanísticas que permitieron autorizar la construcción por encima de la altura establecida para esa zona.
Un proyecto que alcanza una parcela de más de 3.400 metros cuadrados
El predio involucrado tiene una superficie de 3.413 metros cuadrados y está alcanzado por el artículo 10.4 del Código Urbanístico, correspondiente a parcelas de más de 2.500 metros cuadrados.
Según los fundamentos del proyecto, la autorización fue aprobada mediante la Disposición 1488/DGIUR/26, del 17 de julio, por la Dirección General de Interpretación Urbanística. La propuesta también contó con la conformidad del Consejo Asesor del Plan Urbano Ambiental.
El proyecto contempla dos situaciones diferentes dentro del mismo terreno.
Sobre Arribeños, se plantea un edificio entre medianeras con un plano límite de 9 metros. En cambio, sobre Villanueva se proyecta un edificio de perímetro libre que alcanza los 24,18 metros de altura total.
Además, la documentación contempla la ampliación del área edificable en el subsuelo y la ocupación parcial de sectores correspondientes al Espacio Libre de Manzana, Centro Libre de Manzana y Extensión del Espacio Libre de Manzana Regular, con una afectación aproximada de 78,41 metros cuadrados.
A la vez, el proyecto prevé generar 93,38 metros cuadrados de áreas descubiertas destinadas a suelo absorbente dentro de la parcela.
¿Por qué se autorizó una altura de 24 metros?
El punto central del pedido de informes está en la diferencia entre la altura que establece el Código Urbanístico para la zona y la que contempla la obra.
El artículo 6.2.7, correspondiente a las U.S.A.B.0, establece un plano límite de 9 metros. A su vez, según los fundamentos del proyecto, el artículo 6.3 determina que para las Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja 0, 1 y 2 la altura máxima coincide con ese plano límite.
Por encima de esa altura, el Código permite determinadas construcciones específicas —como tanques de agua, salas de máquinas de ascensores o cajas de escalera— hasta 2,5 metros por encima del plano límite.
El proyecto presentado por Rossen sostiene que, si bien el artículo 10.4 permite redistribuir la capacidad constructiva dentro de parcelas de grandes dimensiones, esa posibilidad debe respetar las normas de usos del suelo, los planos límite y los porcentajes máximos de ocupación correspondientes a cada área.
Por eso, la diputada plantea que es necesario conocer qué fundamentos normativos y urbanísticos justificaron la autorización de la construcción proyectada.
También cuestionan un garaje o taller subterráneo
El segundo punto que busca aclarar la iniciativa legislativa está relacionado con uno de los usos autorizados para el predio.
El terreno se encuentra en el Área de Mixtura de Usos del Suelo 1 y tiene autorizado el uso de vivienda colectiva. También aparece el rubro “7.2.6. Garaje y/o taller de subterráneo”, sujeto a un trámite de consulta de usos.
Para Rossen, este punto requiere explicaciones porque el predio se encuentra en un área residencial y no está atravesado por la traza del subterráneo.
La estación Olleros de la Línea D se encuentra, según los fundamentos del proyecto, a casi 500 metros del inmueble. Por eso, el pedido de informes solicita conocer por qué se otorgó esa localización y qué características tendrá la actividad.
En particular, el Ejecutivo deberá informar, si se aprueba el pedido, qué superficie estará destinada al garaje o taller, cuántos módulos tendrá y qué tipo de vehículos podrán utilizarlo.
¿Qué tipo de vehículos podrían ingresar?
El proyecto también plantea una cuestión vinculada con la definición de ese uso dentro del Código Urbanístico.
Los fundamentos recuerdan que el artículo 1.4.2.2 contiene una definición similar para los garajes destinados a vehículos de transporte público, carga o equipos rodantes. Allí aparecen, entre otros, ómnibus, camiones, utilitarios y vehículos vinculados con servicios urbanos, seguridad o asistencia médica.
Sin embargo, de la documentación analizada por la diputada no surge la cantidad de módulos destinados a esa actividad, la superficie afectada ni qué tipo de vehículos utilizarían el espacio.
El expediente solamente menciona 21 módulos de estacionamiento correspondientes al uso residencial.
Por eso, uno de los pedidos apunta precisamente a obtener información precisa sobre las características de ese uso.
Pedido de acceso a la documentación del expediente
Además de las explicaciones sobre la altura y el garaje, el proyecto de resolución solicita que el Gobierno porteño remita en formato digital distintos documentos vinculados con la autorización.
Entre ellos aparecen el expediente EX-2025-37744404-GCABA-SSGDU, el informe IF-2026-28602867-GCABA-DGIUR y el plano PLANO-2026-25882382-GCABA-DGIUR.
La iniciativa establece que el Poder Ejecutivo debería brindar la información requerida dentro de los 30 días de recibida la resolución.
El debate sobre la aplicación del Código Urbanístico
El planteo de Rossen se inscribe en una discusión que atraviesa buena parte de los debates urbanísticos de la Ciudad: hasta dónde pueden utilizarse las herramientas de redistribución de capacidad constructiva previstas para parcelas de grandes dimensiones sin modificar, en los hechos, las características de altura establecidas para una zona.
En este caso, el proyecto no afirma que la obra sea ilegal, sino que solicita información para verificar el cumplimiento de la normativa vigente y conocer los fundamentos que llevaron a autorizarla.
La propia fundamentación señala que la propuesta aprobada contempla una altura que supera el plano límite de 9 metros correspondiente a la U.S.A.B.0 y, a partir de esa diferencia, plantea la necesidad de conocer cómo se justificó la autorización.
Ahora el pedido deberá seguir su recorrido legislativo. El objetivo de la iniciativa es que el Ejecutivo porteño explique las condiciones bajo las cuales fue autorizada la obra y entregue la documentación que permita analizar con mayor detalle el proyecto.
